Wertermittlungsverfahren

Diese Wertermittlungsverfahren werden in nicht normierte Wertermittlungsverfahren und normierte Wertermittlungsverfahren unterteilt. Normierte Wertermittlungsverfahren sind gesetzlich oder durch Rechtsverordnung geregelt.

Nicht normierte Verfahren zur Wertermittlung:

Sowohl im Internet als auch bei Marketingmaßnahmen von Immobilienmaklern steht die allgemeine Verkehrswerteinschätzung im Vordergrund. Zielsetzung dieser Maßnahmen ist einen Anhaltswert zu finden um ggf. Hausbesitzer bzw. Wohnungsbesitzer davon zu überzeuge Ihr Objekt zu verkaufen oder zu verrenten. Die Erfahrung zeigt, dass häufig folgende nicht normierte Vorgehensweisen angewendet werden:

1. Vergleiche durch die Recherche auf Immobilienportalen z. B. Immowelt, ImmoScout, Scoperty:
   Auf diesen Portalen werden Quadratmeterpreise oder Gesamtwerte dargestellt. Auch werden eigene Bewertungstools beworben um an die E-Mailadresse des Eigentümers zu kommen.
2. Recherche über die Hausverwaltung und Infos über verkaufte Eigentumswohnungen zum Stichtag oder bei Vorliegen eines Verkaufsanlasses:
   Bei bestehender Verkaufsabsicht durch Eigentümer wird oft auch der Kontakt zur Hausverwaltung gesucht, um herauszufinden, zu welchem Preis ehemalige Eigentümer Ihr Eigentum aufgegeben haben. Das Wissen bei den Hausverwaltungen ist präsent, weil diese bei dem Erwerb von Sondereigentum nach dem Wohnungseigentümergesetz (WEG) ihre Verwalterzustimmung zum Kaufvertrag geben müssen.
3. Einschätzung auf Basis einer angenommenen Rendite bzw. der vereinnahmten Miete, als überschlägiges modifiziertes Ertragswertverfahren:
   Vermieter, die z. B. nach dem Ablauf der 10jährigen Spekulationsfrist eine Immobilie veräußern gehen bei der Wertermittlung sehr pragmatisch vor. Sie kalkulieren eine angemessene ortsübliche prozentuale Rendite und ermitteln auf Basis der Mieteinnahmen einen Verkaufspreis. Beispiel: Die ortsübliche Mietrendite beträgt 3 % p. a., die Kaltmiete 12.000 € p. a. Somit kommt die verkaufende Person auf einen Immobilienwert in Höhe von 400.000 €.
4. iib-Immobilien-Richtwert-Verfahren des iib-Institut innovatives Bauen Dr. Hettenbach GmbH bei der Marktwertermittlung überwiegend für Kreditinstitute:
   Der Anbieter dieses Verfahrens wertet den Immobilienmarkt aus und gibt Kreditinstituten Wertermittlungsprogramme an die Hand, um die Beleihungswerte zu ermitteln.

Diese nicht normierten Verfahren stellen keine verbindliche Ausgangsbasis für die unter den Bewertungsanlässen und Bewertungsmotiven genannten Sachverhalte  dar. Somit sind diese nicht geeignet um die entsprechenden Rechte und Pflichten des jeweiligen Bewertungsanlasses ausreichend wahrzunehmen bzw. zu erfüllen.

Die Rechte und Pflichten können lediglich durch im Bewertungsgesetz (BewG), Wertermittlungsrichtlinie (WertR) und Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertVO) normierte Verfahren wahrgenommen und tatbestandserfüllend umgesetzt werden.

Normierte Wertermittlungsverfahren:

Zunächst regelt das BewG im Teil C. Grundvermögen Im Teil I. ist Allgemeines erfasst §§ 68 bis 71.  Teil II. n den §§ 72 bis 73 erfasst und regelt Besonderheiten für unbebaute Grundstücke. Bebaute Grundstücke werden im Teil III. a) bebaute Grundstücke §§ 74 bis 75 geregelt. Im Übergang zu Teil III. b) regeln die §§ 76 bis 77 den Übergang zu den Bewertungsvorschriften ab dem § 78 ff. BewG. In diesem Teil III. b) werden die Wertermittlungsverfahren definiert.

Diese Wertermittlungsverfahren sind gesetzlich definiert und finden beim Vorliegen des jeweiligen Bewertungsanlasses Anwendung:

1. Ertragswertverfahren
   1. Sonderfall Bewertung landwirtschaftlicher Immobilien
2. Sachwertverfahren
3. Vergleichswertverfahren

Diese Wertermittlungsverfahren sind in verschiedenen Rechtsgrundlagen geregelt und weisen je nach Bewertungsanlass auch unterschiedliche Rechenwege für die Wertermittlung auf. Das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren sind in den §§ 78 bis 90 Bewertungsgesetz (BewG) geregelt. Weitere Sondervorschriften zu besonderen Situationen enthalten die §§ 91 bis 93 BewG. Das Vergleichswertverfahren ist im § 183 BewG geregelt. Im BewG gibt es noch weiterführende Regelungen zum jeweiligen Wertermittlungsverfahren.

Rechtsgrundlagen allgemein

Im § 1 BewG ist sinngemäß geregelt, dass die allgemeinen Bewertungsvorschriften für alle öffentlich-rechtlichen Abgaben gelten die durch Bundesrecht geregelt sind und diese Abgaben durch Bundesfinanzbehörden oder durch Landesfinanzbehörden verwaltet werden.

Da die §§ 2 bis 16 BewG keine Regelungen für die Bewertung von Grundbesitz enthalten, finden die nachfolgenden Gesetzesteile Anwendung:

Der erste allgemeine Teil der Regelungen ist in den §§ 68 bis 77 BewG zu finden. Im Folgenden werden durch die Darstellung der tabellarischen Form die Tatbestandsmerkmale der einzelnen Rechtsnormen dargestellt. Das Gesetz ist über einen Downloadlink als Anlage aufgeführt:

Gesetzesnorm	Tatbestand	Ggf. Ausnahmen, Anmerkungen oder Verweise
Abschnitt I. Grundvermögen § 68 (1) 1. Bis 3. Begriff des Grundvermögens	Zum Grundvermögen gehören 1. Grundvermögen: Grund und Boden, Gebäude, Sonstige Bestandteile und Zubehör. 2. Erbbaurecht 3. Wohnungseigentum, Teileigentum, Wohnungserbbaurecht, und Teilerbbaurecht gem. WEG	Achtung prüfen: Keine Anwendung bei fortstwirtschaftlichem Vermögen (§ 33) oder bei Betriebsgrundstücken (§ 99)
§ 68 (2) Begriff des Grundvermögens	4. Verstärkungen von Decken, nicht zur Betriebsanlage gehörende Stützen, sonstige Bauteile wie Mauervorlagen und Verstrebungen	Achtung prüfen: Kein Grundvermögen sind:-          Bodenschätze- Maschinen und sonstige Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören (Betriebsvorrichtungen), auch wenn sie wesentliche Bestandteile sind
§ 69 (1) Abgrenzung des Grundvermögens vom land- und forstwirtschaftlichen Vermögen	5. Land- und forstwirtschaftliche Vermögen sind dem Grundvermögen zuzurechnen, wenn: – Nach Lage, – Verwertungsmöglichkeiten zum Feststellungszeitpunkt, – Sonstigen Umständen anzunehmen ist, dass sie in absehbarer Zeit – Anderen Zwecken insbesondere Bauland, Industrieland oder Land für Verkehrszwecke dienen werden	Problemstellung sind die vagen Begriffe: Umstände, Annahme, absehbare Zeit nicht abgeschlossene Formulierung der anderen Zwecke
§ 69 (2)	6. Landwirtschaftliche Flächen trotz nachhaltiger Bewirtschaftung als Existenzgrundlage des Betriebsinhabers sind Grundvermögen, wenn diese nach spätestens 2 Jahren anderen als land- und forstwirtschaftlichen Zwecken dienen werden.	Achtung § 69 (4) beachten: Findet § 55 (5) Satz 1 Anwendung? „Weist der Steuerpflichtige nach, dass der Teilwert für Grund und Boden im Sinne des Absatzes 1 am 1. Juli 1970 höher ist als das Zweifache des Ausgangsbetrags, so ist auf Antrag des Steuerpflichtigen der Teilwert als Anschaffungs- oder Herstellungskosten anzusetzen.“
§ 69 (3)	7.      Grundvermögen ist dann stets gegeben, wenn: – Ein Bebauungsplan sie als Bauland festgelegt hat, – Sofortige Bebauung möglich ist – Und die Bebauung innerhalb des Plangebiets in benachbarten Bereichen begonnen hat oder schon durchgeführt wurde.	Ausnahme: Hofstelle und für andere Flächen in umittelbarem räumlichem Zusammenhang mit der Hofstelle bis zu 1 Hektar.
§ 70 (1) Grundstück	8. Wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens bildet ein Grundstück im Sinne des BewG!
§ 70 (2) Miteigentumsanteil	9. Miteigentumsanteil eines Eigentümers an anderen Grundvermögen z.B. gemeinschaftliche Hofflächen oder Garagen, ist in das Grundstück einzubeziehen, wenn alle Anteile an dem gemeinschaftlichen Grundvermögen Eigentümern von Grundstücken gehören, die das Grundstück gemeinsam nutzen.	Achtung: Wenn es verkehrsüblich ist, dass das gemeinschaftliche Grundvermögen als wirtschaftliche Einheit betrachtet wird, gilt § 2 (1) Satz 3 und 4: „Was als wirtschaftliche Einheit zu gelten hat, ist nach den Anschauungen des Verkehrs zu entscheiden. Die örtliche Gewohnheit, die tatsächliche Übung, die Zweckbestimmung und die wirtschaftliche Zusammengehörigkeit der einzelnen Wirtschaftsgüter sind zu berücksichtigen.“
§ 70 (3) Gebäude als Grundstück	10.1 Fremder Grund 10.2 Gebäude dort errichtet und nicht dem Eigentümer zurechenbar 10.3 Auch wenn es wesentlicher Bestandteil von Grund- und Boden ist.
§ 71 Gebäude und Gebäudeteile für den Zivilschutz	11. Gebäude, Teile von Gebäuden und Anlagen, die zum Schutz der Bevölkerung sowie lebens- und verteidigungswichtiger Sachgüter vor Angriffen schützen sind und dafür geschaffen wurden bleiben von der Ermittlung des Einheitswerts außer Betracht, wenn sie in Friedenszeiten nicht oder nur gelegentlich bzw. geringfügig für andere Zwecke benutzt werden.
Abschnitt II: Unbebaute Grundstücke § 72 I Begriff	12. Keine Benutzbaren Gebäude auf dem Grundstück 13. Benutzbarkeit beginnt mit Bezugsfertigkeit 14. Bezugsfertigkeit ist bei Zumutbarkeit der Benutzung gegeben 15. Keine Abnahme durch Bauaufsichtsbehörde entscheidend
§ 72 (2) Begriff	16. Befinden sich für die Wertermittlung unbedeutende Gebäude auf dem Grundstück, deren Zweckbestimmung und Wert gegenüber dem Zweck und Wert des Grund und Bodens von untergeordneter Bedeutung sind, so gilt das Grundstück als unbebaut.
§ 72 (3) Begriff	17. Als unbebautes Grundstück gilt auch, wenn infolge von Zerstörung oder Verfall der Gebäude auf die Dauer benutzbarer Raum nicht mehr vorhanden ist.
§ 73 Baureife Grundstücke	18. Abs. 1: Innerhalb der unbebauten Grundstücke bilden die baureifen Grundstücke eine besondere Grundstücksart19.  Abs. 2: Grundstücke sind baureif, wenn:-  sie in einem Bebauungsplan als Bauland festgesetzt sind,-  sofortige Bebauung möglichst,- Bebauung innerhalb des benachbarten Plangebiets begonnen hat oder schon durchgeführt ist,	Achtung prüfen: Baureife Grundstücke sind keine Grundstücke die für den Gemeinbedarf vorgesehen sind.
Abschnitt III. Bebaute Grundstücke a)      Begriff und Bewertung § 74 Begriff	20. Bebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich benutzbare Gebäude befinden. Bei Errichtung von Bauabschnitten gilt der benutzbare fertig gestellte Bauabschnitt als Gebäude	Ausnahmen: Siehe § 72 Abs. 2 und 3
§ 75 Grundstücksarten	21. Bei der Bewertung sind diese Grundstücksarten zu unterscheiden: – Mietwohngrundstücke: gem. Abs. 2: zu mehr als 80 % gem. Jahresrohmiete (gem. § 79) und zu eigenen oder fremden gewerblichen oder öffentlichen Zwecke genutzt. –  Geschäftsgrundstücke: gem. Abs. 3: zu mehr als achtzig Prozent, berechnet nach der Jahresrohmiete (§ 79) eigenen oder fremden gewerblichen oder öffentlichen Zwecken dienen, –  Gemischtgenutzte Grundstücke: gem. Abs. 4: die teils Wohnzwecken, teils eigenen oder fremden gewerblichen oder öffentlichen Zwecken unterliegen und und keine Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke, Einfamilienhäuser oder Zweifamilienhäuser sind. – Einfamilienhäuser: gem. Abs. 5 die nur eine Wohnung enthalten, Wohnungen des Hauspersonals sind nicht mitzurechnen –  Zweifamilienhäuser: gem. Abs. 6 enthalten diese Häuser nur zwei Wohnungen. Wohnungen für Personal werden nicht mitgezählt, – Sonstige bebaute Grundstücke sind gem. Abs. 7 Grundstücke die nicht unter die Abs. 2 bis 6 fallen z. B. Mehrfamilienhäuser	Hauspersonal gem. Abs. 5 und 6: Pförtner, Heizer, Gärtner, Kraftwagenführer, Wächter, usw.
§ 76 Abs. 1	22.  Ertragswertverfahren (gem. §§ 78 bis 82) anzuwenden für: – Mietwohngrundstücke, – Geschäftsgrundstücke, – Gemischtgenutzte Grundstücke, – Einfamilienhäuser, – Zweifamilienhäuser	Absatz 3 prüfen: abweichend zu Abs. 1 ist das Sachwertverfahren anzuwenden bei:1.      Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern die sich durch besondere Gestaltung oder Ausstattung wesentlich von den nach Ab. 1 zu bewertenden EFH und ZFH unterscheiden,2. solchen Gruppen von Geschäftsgrundstücken und in solchen Einzelfällen bebauter Grundstücke der in § 75 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 bezeichneten Grundstücksarten, für die weder eine Jahresrohmiete ermittelt noch die übliche Miete gem. § 79 Abs. 2 geschätzt werden kann,Grundstücken mit Behelfsbauten und bei Grundstücken mit Gebäuden in einer Bauart oder Bauausführung, für die ein Vervielfältiger (§ 80) in den Anlagen 3 bis 8 nicht bestimmt ist.
§ 76 Abs. 2 und 3  Sachwertverfahren	23. Das Sachwertverfahren (gem. §§ 83 bis 90) ist anzuwenden für alle sonstigen bebauten Grundstücke, die nicht unter Abs. 1 fallen
§ 77 Mindestwert	24. Der Wert eines bebauten Grundstückes darf den Wert des unbebauten Grundstücks nicht unterschreiten. Abbruchkosten sind zu berücksichtigen.

 

 

Ertragswertverfahren

Rechtsgrundlagen

76 Abs. 1 BewG – siehe Tabelle
§§ 78 bis 82 BewG; § 89 BewG
Vervielfältiger gem. Anlage 3 bis 8 BewG

Berechnungssystematik

Ermittlung des Grundstückswerts gem. § 78:
Bodenwert: Der Bodenwert ergibt sich aus der Quadratmeterzahl des Grundstücks multipliziert mit dem Bodenrichtwert gem. regionalem Gutachterausschuss gem. §§ 98 ff. BauGB.zuzüglich:

Gebäudewert: Jahresrohmiete gem. § 79 Abs. 1 bzw. bei Voraussetzungen des Abs. 2 die übliche Miete multipliziert mit dem auszuwählenden Vervielfältiger gem. Anlage 3 bis 8
zuzüglich:
Wert der Außenanlagen gem. § 89

ggf. zuzüglich Zuschläge bzw. abzüglich Abschläge gem. § 80 Abs. 2, 4 und 4; § 81; § 82

Ergebnis: Grundstückswert als Ertragswert gem. § 78 ff.

 

Sachwertverfahren

1. Rechtsgrundlagen
   194 ff BauGB
   §§ 83 bis 90 BewG
2. Berechnungssystematik
   Ermittlung des Bodenwerts gem. § 84 unter der Annahme, dass es sich um ein unbebautes Grundstück handelt.
   Hier sind ebenfalls die Erkenntnisse des regionalen Gutachterausschusses gem. § 98 ff. BauGB zu Grunde zu legen.
   Das bedeutet, dass der Bodenwert auf Basis der Quadratmeterzahl multipliziert mit dem Bodenrichtwert ermittelt wird.

Zuzüglich:

Gebäudewert gem. §§ 85 bis 88:
Baupreisverhältnisse von 1958 umgerechnet mit den Baupreisverhältnissen zum Bewertungsstichtag. Dies ergibt den Gebäudeherstellungswert. Nach der Ermittlung des Gebäudeherstellungswertes ist auf Basis des Alters des Gebäudes der Gebäudenormalherstellungswert  zum Hauptfeststellungszeitpunkt gem. § 86 zu ermitteln.

Vorhandene bauliche Mängel und Schäden sind gem. § 87 zu mindern, um damit den Gebäudesachwert festzustellen. Gem. § 88 kann der Gebäudesachwert erhöht oder gemindert werden, wenn Umstände tatsächlicher Art vorliegen, die bei seiner Ermittlung noch nicht berücksichtigt worden sind (Abs. 1), eine Ermäßigung kann insbesondere dann in Betracht kommen, wenn Gebäude wegen der Lage des Grundstücks, wegen unorganischen Aufbaus oder wirtschaftlicher Überalterung in ihrem Wert gemindert sind (Abs. 2) oder ein besonderer Zuschlag gem. Abs. 3 gerechtfertigt ist, wenn ein Grundstück nahhaltig gegen Entgelt für Reklamezwecke genutzt wird.

Zuzüglich:

Wert der Außenanlagen gem. Wert von 1958 hochgerechnet auf die Baupreisverhältnisse zum Hauptfeststellungstag (Bewertungsstichtag). Das Alter der Außenanlagen ist wegen evtl. baulicher Mängel oder Schäden zu mindern. Die §§ 86 bis 88 gelten sinngemäß.

Ergebnis: Grundstückswert gem. § 83

Ermittlung des Sachwerts:
Gem. § 90 wird der Gebäudewert gem. § 83 Abs. 1 durch Anwendung einer Wertzahl an den gemeinen Wert angeglichen. Die Wertzahlen werden gem. Abs. 2 durch Rechtsverordnung, unter Berücksichtigung der wergbeeinflussenden Umstände, insbesondere der Zweckbestimmung und Verwendbarkeit der Grundstücke innerhalb bestimmter Wirtschaftszweige und der Gemeindegrößen, im Rahmen von 85 bis 50 Prozent des Ausgangswertes festgesetzt.

 

Vergleichswertverfahren

Rechtsgrundlagen

• 194 ff. BauGB
• §§ 24 bis 26 ImmoWertV

Berechnungssystematik

• 24 regelt die Grundlagen der Vergleichswertermittlung durch den zuständigen Gutachterausschuss.
• § 25 regelt die Ermittlung der Vergleichspreise für die Wertermittlung durch den zuständigen Gutachterausschuss.
• § 26 regelt die Grundsätze zur objektspezifischen Anwendung des Vergleichsfaktors und die objektspezifische Anpassung des Bodenrichtwerts druch den zuständigen Gutachterausschuss.

 

Fazit

Die Wertermittlung von Immobilien ist ein komplexes Sachgebiet. Die Wertermittlung sollte den regionalen Gutachterausschüssen und öffentlich-rechtlichen und gerichtlich bestellter und vereidigter Sachverständigen überlassen werden. Bei anstehenden Gerichtsverfahren wird ein öffentlich-rechtlicher und gerichtlich bestellter und vereidigter Sachverständiger oder der örtlich zuständige Gutachterausschuss durch das Gericht beauftragt. Die Parteien müssen üblicherweise die notwendigen Honorare bei Gericht hinterlegen, bevor der Gutachter beauftragt wird und tätig werden kann.

Anlagen und Quellen

Bewertungsgesetz: https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/

Baugesetzbuch: https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/

Immobilienwertermittlungsverordnung: https://www.bgbl.de/xaver/bgbl/start.xav?startbk=Bundesanzeiger_BGBl&jumpTo=bgbl121s2805.pdf#__bgbl__%2F%2F*%5B%40attr_id%3D%27bgbl121s2805.pdf%27%5D__1642272891278