Immobilien sind der Traum vieler Steuerinvestoren. Viele Sparer wissen jedoch nicht genau, wie sie vorgehen sollen. Die Unsicherheiten sind groß und die Immobilienpreise sind hoch. Dazu kommt jedoch, dass es wenige lukrative Möglichkeiten gibt – im derzeitigen Niedrigzinsumfeld – sinnvoll Geld zu parken. Da wird schon eine Mietrendite von 3 % oder mehr attraktiver. Außerdem spekulieren viele Steuerinvestoren auf das passive Einkommen und die zukünftigen Preissteigerungen. Auch gelten Immobilien als inflationsgeschützte Geldanlage.

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Immobilien und Steuer

Die erste Steuer entsteht schon mit Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages. Es handelt sich dabei um die Grunderwerbsteuer. Diese bewegt sich, je nach Bundesland, zwischen 3,5 % bis zu 6,5 %. Die Grunderwerbsteuer wird auf den beurkundeten Kaufpreis der Immobilie erhoben. Somit ist der erste Blick schon einmal auf den Standort der Immobilie zu lenken. In folgenden Bundesländern gilt der derzeit niedrigste Steuersatz (Stand 17.04.2021, Quelle Immobilienscout): Sachsen und Bayern

Die zweite Steuer nach Kauf der Immobilie ist die Grundsteuer. Ab dem Jahr 2025 muss die neue Grundsteuer (siehe Bundesfinanzministerium: https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/FAQ/2019-06-21-faq-die-neue-grundsteuer.html) gezahlt werden.

Durch die Grundsteuerreform wurden drei Schritte bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage eingeführt:

1. Es wird ein Grundbesitzwert auf Basis öffentlich zugänglicher und pauschaler Methoden ermittelt.
2. Wertsteigerungen werden ausgeglichen und der Genossenschaftswohnbau und der soziale Wohnungsbau auch weiterhin durch günstigere Grundsteuern gefördert. Dazu wird eine Steuermesszahl ermittelt.
3. Durch den Grundsteuerhebesatz kann die jeweilige Kommune die Höhe der anfallenden Steuer auch selbst nach eigenem Ermessen gestalten.

Durch die Einführung einer Grundsteuer C für unbebaute und bebauungsreife Grundstücke soll ein Anreiz in Ballungsräumen – durch hohe Grundsteuern – geschaffen werden, nicht mehr auf eine weitere Wertsteigerung des Grundstücks zu setzen, sondern dieses schneller zu bebauen.

Eine weitere Steuer ist die Einkommensteuer, welche auf Gewinne durch Vermietung und Verpachtung und unter bestimmten Voraussetzungen auch auf Veräußerungsgewinne bei Verkauf von Immobilien erhoben wird. Die Bemessungsgrundlage für die Einkommensteuer aus Vermietung und Verpachtung ist die Bruttomiete abzüglich aller Werbungskosten. Zu den Werbungskosten zählen alle Unterhaltungsaufwendungen und Erhaltungsaufwendungen eines Objekts. Auch Schuldzinsen und die Abschreibung für Abnutzung fallen darunter.

Gerade die Abschreibung für Abnutzung (AfA) stellt eine interessante Stellschraube für die Versteuerung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung dar. Je nach Kaufzeitpunkt einer Immobilie (Neubau oder Bestandsimmobilie) oder auch Investitionsart einer Immobilie (Denkmalschutz oder Sanierungsgebiet), können Abschreibungen genutzt werden. Gerade auch in den Bereichen Denkmalschutz und Sanierungsgebiete können sogar Eigentümer, die ihre Immobilie selbst nutzen Abschreibungen tätigen.

Abschreibungssätze für vermietete Immobilien

Folgende Abschreibungssätze gibt es in Bezug auf vermietete Immobilien:

Abschreibungen für Neubauten seit dem 01.01.2006:
2 % über 50 Jahre Nutzungsdauer

Sonder-AfA für neu geschaffenen Wohnraum wenn im Zeitraum vom 01.01.2019 bis 01.01.2022 ein Bauantrag gestellt wird:

• 5 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten
• 2.000 € je Quadratmeter absetzbar
• mindestens 10 Jahre Vermietung als Wohnraum
• Anschaffungskosten bis 3.000 € je Quadratmeter

AfA für Altbauten (Bestandsimmobilien):

Vor 1925 errichtet: 2,5 % über 40 Jahre

Seit 1925 errichtet: 2 % über 50 Jahre

Abschreibungen für Modernisierungen (außerhalb des Denkmalschutzes bzw. Sanierungsgebieten):
Diese Kosten können über 2 Jahre mit jeweils 50 % abgeschrieben werden, oder über 5 Jahre verteilt mit jeweils 20 %. Hier kann man zum Beispiel ausrechnen, wie sich die 5 Jahresvariante bei den jeweiligen Steuersätzen in der Steuerprogression bemerkbar macht. Bei zu versteuernden Einkommen von Ledigen bis ca. 70.000 € bzw. bei Verheirateten bis 100.000 € ohne die Abschreibungen kann es sinnvoll sein zu prüfen, ob es besser ist über 2 Jahre oder 5 Jahre abzuschreiben.

Somit können auch durch den Verkauf von Immobilien zu aktuellen Marktwerten innerhalb der Familie höhere Abschreibungen und steuerfreie Mieten erzielt werden.

Wird eine Denkmalimmobilie bzw. Immobilie in einem anerkannten Sanierungsgebiet erworben und diese privat genutzt oder vermietet, ergeben sich möglicherweise zusätzliche Steuervorteile auf die Modernisierungskosten. Voraussetzung ist hier, dass die Modernisierungskosten angefallen sind, während man schon Eigentümer war.

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Abschreibungssätze für Privat und Vermietet

Folgende Abschreibungssätze sind hier auf die Modernisierungskosten anzuwenden:

Vermieter können auf den die Modernisierungskosten übersteigenden Herstellungs- und Anschaffungskosten die oben beschriebene lineare Abschreibung für Abnutzung (AfA) nutzen.

Fazit

Es gibt noch einige Sonderfälle der AfA z. B. bei Erbschaften oder Schenkungen, die beachtet werden sollten. Darüber hinaus kann es in Familien somit auch sinnvoll sein, Immobilien auf Gegenseitigkeit zu erwerben. Wenn z. B. Geschwister eine Immobilie erwerben und sich die jeweilige Immobilie gegenseitig vermieten, alle steuerlichen Rahmenbedingungen aus Vermietung und Verpachtung genutzt werden.

Sie können gerne auf uns zukommen und wir geben Ihnen erste Ratschläge zu Ihrem Immobilienwunsch und Einkommensziel aus Immobilien. Außerdem können wir gemeinsam einschätzen, ob durch Ihr Wunschobjekt die Altersversorgungssicherheit, der gewünschte Inflationsschutz oder auch die Wertsteigerungsmotivation sinnvolle Parameter darstellen.

Nicht mit jeder Immobilie kann man Steuern sparen. Deshalb freuen wir uns auf ein gemeinsames Gespräch.

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